Der beste Darlehenszins für Immobilienfinanzierungen

3 Mrz 2016

Die anhaltend niedrigen Bauzinsen haben zuletzt zu starken Preisveränderungen am Immobilienmarkt geführt. Viele Regionen, insbesondere Ballungsgebiete und Universitätsstädte, weisen konsequent hohe zweistellige Zuwachsraten auf. Die Vermarktungszeiten werden aufgrund der Konkurrenzsituation unter den Kapitalanlegern immer kleiner, der „Kaufdruck“ wächst. Zeitgleich steigt in vielen Bundesländern die Grunderwerbsteuer, regulierende Maßnahmen wie die „Mietpreisebremse“ limitieren das Einnahmepotenzial von Immobilien zur Kapitalanlage. Auf derartige regulatorische und marktwirtschaftliche Veränderungen geben allerdings nur die Wenigsten Acht. Was zählt, ist einzig und allein der Darlehenszins für Immobilienfinanzierungen. Dabei ist dieser Ansatz mit Risiken verbunden, denn die Kosten einer Immobilienfinanzierung sind nicht allein abhängig vom Darlehenszins selbst.

Ist der günstigste Darlehenszins gleichzeitig auch der beste Darlehenszins?

Hinter diese Fragestellung müssen Sie ein großes Fragezeichen setzen. Denn was die Flexibilität einer Immobilienfinanzierung anbelangt, so kommt es stets auf die Konditionen und Bedingungen insgesamt an. Welche Regelungen sieht der Darlehensvertrag bezüglich Sondertilgungen vor? Was passiert, wenn ich die monatliche Annuität aufgrund sinkender Mieteinnahmen nicht mehr aufbringen kann? Wie sorge ich für die Zeit nach Ende der Zinsfestschreibung vor, wenn plötzlich höhere Marktzinsen gegeben sind? Derartige Aspekte werden beispielsweise in angelsächsischen Ländern ganzheitlich betrachtet. Man nennt dies dort auch „Best Advice“.

Ausgangspunkt einer Beratung ist dabei stets das individuelle Profil des Kunden unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse. So werden Immobilienfinanzierungen geschnürt, die häufig andere Merkmale als das klassische Annuitätendarlehen aufweisen. Hinsichtlich der Finanzierungsdauer, der Zinsbindung und insbesondere des Darlehenszinses. Alle wirken gleichermaßen auf die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung. Hierdurch wird die Tragfähigkeit einer Finanzierung weitgehend analysiert, dementsprechend niedrig sind die Ausfallquoten. Angesetzt wird beispielsweise an der Laufzeit von Bürgschaften und Sicherheiten, wie etwa einer Lebensversicherung. Deren Fälligkeit entscheidet in vielen Fällen über mögliche Anpassungen während der laufenden Zinsfestschreibung. Und diese ist zumeist mit höheren Kosten verbunden, da zu dem Zeitpunkt das jeweilige Marktzinsniveau gilt.

Die Sinnhaftigkeit der Zinsfestschreibung

Eine Immobilienfinanzierung wird durch die Zinsfestschreibung erst planbar. Gleichzeitig wird die Möglichkeit der Partizipation an günstigen Entwicklungen des Marktzinsniveaus eingeschränkt. Häufig wird der Fehler begangen, günstige Sollzinsen für eine äußerst niedrige Tilgungsrate zu nutzen. Der Effekt wird dadurch aber umgekehrt, denn die Anschlussfinanzierung steht grundsätzlich unter dem Risiko eines höheren Zinsniveaus. Einsparungen, die Sie über zehn oder 15 Jahre nutzen könnten, sind dann binnen kürzester Zeit obsolet. Auch ergeben sich Änderungen bezüglich des Haushaltseinkommens, etwa durch den Wegfall der Elternzeit oder durch einen zweiten Darlehensnehmer. Derartige Parameter eröffnen Ihnen Möglichkeiten, die Gesamtfinanzierungskosten auch im Verlaufe dessen noch zu drücken. Vorausgesetzt, Ihre Finanzierung lässt derartige Anpassungen zu.

Der Darlehenszins für Immobilienfinanzierungen ist so etwas wie der neuralgische Punkt, von dem aus alle anderen Faktoren bestimmt werden. Allein hat er wenig bis gar keine Aussagekraft, insbesondere nicht beim einseitigen Vergleich von Finanzierungsangeboten. Die Eingabe weniger Daten in einen Vergleichsrechner kann die Beurteilung der Gesamtsituation nicht ansatzweise ersetzen. Sie setzt eine individuelle Betrachtung unter Berücksichtigung der persönlichen und marktwirtschaftlichen Bedingungen und Gegebenheiten voraus. Greifen Sie auf die Expertise von ProSolutas zurück, Ihrem „Best Advice“-Spezialisten. Wir hören zu, versetzen uns in Ihre Lage und beraten situativ in allen relevanten Belangen.
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